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房屋建筑质量投诉须知——房子您关心的十四件事

     俗语道:安居方能乐业。住房商品化改革以来,购房成为千家万户最大的一项投资,而房屋质量好坏直接关乎群众最关心、最直接、最现实的利益。我委将您最关心的关于房子的14件事加以总结,引导住户依法、有效维护自身权益和利益,切实让群众住上"安心房"、"放心房"。

     一、房屋质量谁来验收?

     依据《建设工程质量管理条例》等国家法规规定,工程竣工验收由建设单位负责组织实施。工程完成后,建设单位收到建设工程竣工报告后,应当组织勘察、设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。因此,房屋的开发建设单位是工程质量竣工验收的主体,并承担相应责任。

     二、房屋质量竣工验收怎样进行?

     房屋质量竣工验收由建设单位项目负责人组织,建设、勘察、设计、施工、监理单位五方责任主体参与验收。验收程序如下:

     1.建设、勘察、设计、施工、监理单位分别汇报工程合同履约情况和在工程建设各个环节执行法律、法规和工程建设强制性标准的情况;

     2.审阅建设、勘察、设计、施工、监理单位的工程档案资料;

     3.实地查验工程质量;

     4.对工程勘察、设计、施工质量和各管理环节等方面作出全面评价,形成经验收组人员签署的工程竣工验收报告。

     三、工程质监机构具体负责什么事?

     依据国家住建部《房屋建筑和市政基础设施工程质量监督管理规定》有关规定,工程质量监督机构主要职责是依据有关法律法规和工程建设强制性标准,对工程实体质量和工程建设、勘察、设计、施工、监理单位(以下简称工程质量责任主体)和质量检测等单位的工程质量行为实施监督。

     工程实体质量监督,是指主管部门对涉及工程主体结构安全、主要使用功能的工程实体质量情况实施监督。工程质量行为监督,是指主管部门对工程质量责任主体和质量检测等单位履行法定质量责任和义务的情况实施监督。

     依据国家住建部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》有关规定,负责监督工程的工程质量监督机构应当对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督,发现有违反建设工程质量管理规定行为的,责令改正,并将对工程竣工验收的监督情况作为工程质量监督报告的重要内容。工程质量监督机构的职责是对工程竣工验收进行监督,非工程质量竣工验收的主体。

     四、新房入住后为什么还会出现裂缝、渗漏等现象?

     建筑物作为一种特殊商品,有与其他商品不同的特殊性,如:手工操作、露天作业、生产周期长等。近年来,建筑行业新材料、新工艺、新技术不断推向市场,同时,企业质量管理水平,工人操作技术水平存在一定差异,因而房屋使用后可能出现一些如渗漏、裂缝等质量常见问题。

     五、新房入住后出现质量问题,住户该找谁解决?

     按照现行国家规定,住宅工程的开发建设单位(俗称开发商)是工程质量第一责任人,对开发建设的住宅工程质量全面负责。在保修期内,自家的房屋出现质量问题后,建议住户根据以下途径解决:

     1.首先对发现的问题自查自检,找出原因并判断是因自己使用不当或装修改造造成,还是房子本身存在质量问题。

     2.如果确实属于房子本身质量问题,住户可以联系物业单位登记保修,协商约定维修时间和维修内容。

     3.物业处理不积极或推诿扯皮时,住户可依据购房合同中关于房屋保修的约定,向开发建设单位提出保修要求。

     超出质量保修期后,应由住户自行处理。

     六、保修期内的房子质量问题应该如何联系开发商?

     保修期内房子出现质量问题后,住户应依据房屋销售合同约定的条款向物业或房屋的开发建设单位(开发商)的售后服务部门反映,通知其履行合同约定的保修义务,尽快进行维修处理。2013年5月,市城乡建设委印发了《关于进一步加强住宅工程保修期内质量投诉处理工作的通知》,实施质量投诉受理公告制度。要求住宅工程竣工验收前,在住宅小区各单元主要出入口处的显著部位张贴《住宅质量投诉受理公告牌》,公告责任单位质量投诉受理人姓名、联系方式及投诉受理范围、维修服务承诺等信息,接受社会监督,方便住户联系相关责任单位,及时解决房屋出现的质量问题。

     七、如果开发商不给及时维修解决该怎么办?

     如果开发商对保修期内的质量问题不正确履行保修义务,可以通过如下4种途径解决:

     1.根据房屋销售合同约定,向开发商提出书面正式保修要求;

     2.开发商不履行保修责任,可向开发主管部门或工程质量管理部门投诉;

     3.虽经主管部门协调但双方仍未达成一致意见时,住户可提请仲裁部门仲裁;

     4.向法院提起诉讼。

     八、哪些情况不属于房屋质量投诉受理范围?

     1.投诉人未先行与保修责任单位联系、协商解决的;

     2.投诉人与所投诉房屋产权无权属关系且未受产权所有人委托的;

     3.已进入司法诉讼或仲裁程序的;

     4.不具实名或匿名投诉的;

     5.超过保修规定期限或不属于保修范围的;

     6.涉及经济赔偿,或提出退、换房等质量以外纠纷及要求的;

     7.涉及工程验收后开发商或用户擅自改变房屋结构、使用功能以及自行装饰装修不当引起的;

     8.属规划、物业、市政、公用配套设施原因的;

     9.其他法律法规明确规定不属于工程施工质量缺陷范畴的投诉。

     九、房屋质量保修制度是怎么回事?

     我们所说的质量保修是指:对房屋建筑工程竣工验收以后,在保修期限内出现的质量缺陷,开发建设单位予以免费维修。

     十、房屋的质量保修期是怎么规定的?

     国家规定,在正常使用条件下房屋建筑工程的最低保修期限为:

     1.地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定该工程的合理使用年限;

     2.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;

     3.供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;

     4.电气管线、给排水管道、设备安装,为2年;

     5.装修工程,为2年;

     6. 围护结构保温工程,为10年。

     房屋保修期是从工程竣工验收合格之日起计算。

     十一、房屋已过保修期限出现质量问题该如何解决?

     1.针对房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造问题,我市于2012年3月1日起施行《青岛市房屋专项维修资金管理办法(试行)》,通过建立房屋专项维修资金管理和使用制度,解决房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。

     2.对于非公共部位,则由住户或产权人自行维修解决。

     十二、在和开发商办理收房手续时应注意哪些问题?

     最好携带尺子、小锤子、手电、测电笔等工具,仔细查验以下10个部位:

     1.墙身、地面及梁、柱构件有无裂缝;

     2.地面、精装修瓷砖、地面砖有无空鼓;

     3.构件和房间净空尺寸是否偏差较大;

     4.墙体、地面是否平整 ;

     5. 卫生间、厨房、顶层屋面、外墙外窗有无渗漏痕迹;

     6.门窗开启、闭合是否顺畅;

     7. 洗菜盆、卫生器具排水是否通畅;

     8. 卫生间地漏附近是否存水;

     9. 电源插座是否带电;

     10. 抽气道、烟道及吸排油烟道在做点火试验检查时是否排气畅通。

     查验过程中,如发现质量问题,可要求开发商修好后再交房。因此,交房时,住户处于主动地位,应仔细、及时检查是否有质量问题,更有效地保障自身权益。

     十三、电梯出现故障影响使用应该怎么办?

     一般情况下,电梯故障不外乎两种情况,一是电梯设备本身存在问题,另一种情况是机房运行环境不达标、机房渗水、底坑积水等影响电梯正常使用。

     (一)电梯本身出现问题或故障。电梯属于特种设备,其主管部门是质量技术监督局,《中华人民共和国特种设备安全法》中对电梯的生产制造、安装、使用单位的职责也有明确规定。电梯本身出现问题时,住户应第一时间向物业单位或开发商反映情况,由电梯使用单位联系安装或生产制造单位解决。必要时可向质量技术监督局反映相关情况。

     (二)机房运行环境温度、底坑、机房渗漏积水影响电梯正常使用。

     1.小区物业管理和电梯运行管理不到位造成。例如:机房未采取通风、调温措施造成机房温度升高;个别单元公共部位雨水或污水排到井道底坑内造成积水现象;部分小区机房屋面防水已超过保修期,防水老化未及时进行修缮等。此时,住户应联系物业管理单位或开发商解决,或向质量技术监督局反映督促电梯使用单位履行其维护保养职责。

     2.电梯机房、底坑渗漏积水主要原因:一是竣工后自行改造破坏了防水;二是后期使用维护不当造成了积水;三是工程防水施工质量。为了明确各责任主体责任,加强电梯工程土建交接检验质量验收管理工作,市城乡建设委建管局下发了《关于加强电梯工程土建交接检验质量验收管理的通知》,要求各工程在电梯机房、井道土建工程完成后,电梯设备进场安装前,建设单位组织施工、监理单位和电梯安装单位共同进行土建交接检验,重点检查井道底坑是否渗漏、积水,井壁、底坑板、顶板、隔离保护装置等隐蔽(电梯设备安装后不便查验)部位。对于不符合标准规范或设备安装要求的,提出整改意见,责成土建单位进行整改,直至土建施工质量符合相关规定后方可进行电梯设备安装。通过以上验收环节,从源头上有效避免和减少了工程施工质量引起的电梯井积水、渗水问题。

     十四、家里暖气(地暖)出了问题谁负责?

     《青岛市供热条例》中第二十一条规定,住宅和公共建筑建设单位,应当依法承担供热设施保修期内的整改、维修和调试等保修责任。建设单位可以委托供热单位承担供热设施的保修责任,并向供热单位预交相应的维修费用。供热设施的保修期不得低于二个采暖期。在保修期内,供热设施发生质量问题的,建设单位应当履行保修义务。

     第三十条规定,供热单位对供热设施充水试压,必须明确充水试压时间,并提前七日通知用户。充水试压时,出现室内供热设施漏水等异常情况,用户可以要求供热单位进行检修,供热单位应当及时进行检修。

     应当注意的是,住户应当承担起室内供热设施的养护、维修、更新责任,避免以下行为:

     1.擅自在室内供热设施上安装放水阀、排气阀,改动和增设散热器、供热管道等;   

     2.擅自扩大用热、改变用热性质;   

     3.擅自排放或者取用供热蒸汽和热水;   

     4.其他危害供热设施正常运行的行为。

     另外,《条例》中还规定供热单位应当设立投诉受理机构,公开供热投诉服务电话,安排人员二十四小时值守。对供热设施漏水的投诉,必须在接到投诉后的一小时内到达现场抢修;对供热温度等有关供热质量的投诉,在采暖期开始后的十日内,必须在接到投诉后的五小时内到达现场处理;在采暖期的其他时间,必须在接到投诉后的二小时内到达现场处理。供用热双方发生供热争议的,可以申请供热行政主管部门调解,也可以依法申请仲裁或者提起民事诉讼。

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